投资吉隆坡房地产 - 21

市场的现象 5

有些道理很简单，人人都听过，但认真要分辨的时候，可能就不是我们想象中的那么直接了。价格你懂，价值你也懂，那么到底多少人分得清房产的价格跟价值呢？

你妈对你的爱对你来说很有价值，叫你开个价格来，可能你会说太贵了，无价可出。相对的，你妈对你的爱对我来说毫无价值，叫我开个价格来，就变成无价可值。

跟房产又有什么关系呢？很多时候，人都会把本身的感性价值观套在他的房产上，从而把价格给往上抬，当然，在多头的行情上，这不会有问题，因为，托货大冤大头大有人在。相反的，空头市场时，你就会发现这些感性支持的价格，突然没人要接时，市场就会形成有价无市的状况，时间一拖久，价格就很自然的要跌下来。

那么，价值观又是什么？对个人而言，有可能这是他第一间的房子，特别有感情，结果在不知觉下，把不舍得当着价格的一部分来要价。大佬，你不舍得不代表我要出高一点价格来买的。也有可能这产业是他发迹的地方，结果他觉得风水非常好。同样的你的好风水就一定是我的好风水的啦？

价值观在发展商（开发商）又会是什么样的概念呢？比方说，这里有间大学，这就是一个价值的观念了。有大学，就有学生，有学生，就有人口，有人口，就有住的需求，有住的需求，就有出租的潜能，有出租的潜能，就有投资的价值，有价值，就要价格来交换啦。 但是，价值也非永恒不变，他可以自然升值，比方说大学办得好，学生不断增加。价值也可能被扭曲，比方说房产过渡发展，供应过量，新旧轮替。

说来说去，卖方的价值观高过买方的价值观时，你要成交都几难了。

投资吉隆坡房地产 - 20

市场的现象 4

你知道吗，你是最好的！我也不记得这句话在那出周星驰的戏听过！我想很多人都没发现到他们把这句话应用在他们的产业上，即使他们的产业真的很烂。

很烂需要解释一下，可以是内部很不理想，要花很多钱来装潢，更贴切的应该说它的价格比买家的价值观差的太远了。

当我们看这个世界的时候，到底这个世界是长得什么样子，你我他看到的都不能代表看到这个世界的全貌，俗世的思想观，就离不开哲学的范畴，有多少人真的理解价值是什么，价格又是什么呢？开个价来，到底你该开个值给我，还是开个格给我呢？那又是谁来开个价呀？是卖家开个价来，还是我来买直接给你一个价好了？

我不是开班教哲学，也不是哲学的信徒，只是俗世比较能够接受这种的世界观来看世界。我是个独神信仰者，行公义，好怜悯，存谦卑的心，与我的神同行是我生活的准则。


很多买家以为很会议价，讲话处处逼人，只是他没遇到老手。你可以学起来，但我也不觉得学了有什么特别的益处。

买家：哇，太贵了。
卖家：。。。

买家：周围都没这个价。
卖家：。。。

买家：这个不好，哪个不好，什么都不好。
卖家：。。。
买家：哇，你要赚那么多吗！
卖家：。。。

投资吉隆坡房地产 - 19

市场的现象 3

不知道是不是社会 受教育高，人也更偏向人欺压人呢？这个现象在买卖的过程中尤其明显，那么是不是说教育并不确定可以提升道德，社会的道德不提升，人类的前途会有多光明？是不是也说了教育并不能确定人类的前途呢？当然，我们这里并不讨论思想的课题。

买家经常性有个错觉，顾客永远是对的，所以身为买家就理应是决定卖家应分赚多少的那个。 在企业里，多分报价是平常事，左压右榨是向来事，挤到你血都出尿都流更是家常饭事。所以买家会想尽办法去知道卖家的底线，然后给个应对来。

这是一个真实的案例。最近这年，网络来了一个工具，付钱可以买到详细的交易记录。有个国际公司的高级雇员，就来看来一间两百万出的公寓，都说了是高级员工，当然是读的书多的人啦，更有国际视野的人啦，当然也买了这些资料来谈买卖的啦。买方很有诚意，也很有礼貌，不过就想卖方考虑考虑要价跟过往交易升幅有少许的差异，只要卖方能提供一些论证或许让价少许，可能双方就能达成交易。当然，买方的立场是现在行情很差。读书人都很喜欢拿硬性的数据来看世界，数据到底给你看到什么？你的行情差，代表卖方的行情也差？数据跟你说了卖方需要论证他的要价还是数据跟你说了市场的走势是数据说了算？你能花两百万，却因七十五千在两个星期后被其他人买走了。

另一个案例，有个理发大姐，都说了理发大姐，肯定读书不会太多啦，要买一间简陋的廉价单位，卖方要两百千，交易记录百二千，差不多70%的升幅，当然大姐不会买交易记录来谈价的啦，结果大姐花了180千在两天里面就成交了。

能够理解的，就是看到这个世界充满着有知识没智慧，没知识有智慧的人。

投资吉隆坡房地产 - 18

市场的现象 2

新屋的价钱被钉锚后又如何升降呢？我们先要做简单的第一手买家区分。一般上有投机客，中线投资，长期投资，自用这几种。当发展商主要的客户都是长期投资跟自用的话，那么这个项目在交钥匙后的二手成交价，一般上都升得比较快，因为要转手的货源少。相反的，当发展商主要的客户都是投机客时，那么这个项目在交钥匙后的二手成交价，一般上都升得比较慢，因为很多人要找接盘侠，当然，买家也有更多的选择，可以出价，压价。

投机客，中线投资，长期投资之间有什么分别呢？一般上投机客都是赚一个差价而已，他们都不打算找什么租户，也不会花什么钱去装潢里面，发展商交钥匙后就直接卖掉算了。火热的行情，这个模式没什么不妥，当转手的速度并不理想时，有一部分的投机客会随便添些家具，低价出租，一般上他们都不大会要求高租金，不用亏银行就好。整个发展项目的猪队友是谁？只要多投机客，这个发展项目要赚多一些钱都几难。

一般上来说，中线投资都是最有经验做买卖的那群，他们会做适当的装修，添些品质的家具，他们的租金会相对的高一些，然后他们出售的时间一般在两年以后，他们的卖价也好相对的高些。假如租户容易找的活，可能他们出售的时间会延后到三五年之久。假如这个发展项目有比较多的这些中坚分子，它的赚幅一般都会不错。

那说到长期投资人呢？理论上他们会使得价格上扬，却要小心物极必反的原理。长期投资人会压抑供应量，也善于抬高价钱，跟他们议价基本难过登天，但这会导致成交量少，银行难于估价，容易造成低估值，间接把赚钱的项目变成不流动性，反而得不偿失。

投资吉隆坡房地产 - 17

市场的现象 1

有个这样的现象，买家都期待他买的最便宜，卖家最期待他卖得最高的价格。事情倘若真的那样的活，大家不就永远没有交集，买卖永远就不能成交？

事实永远不尽 人意。 现在的人读书多了，受了顾客永远是对的这个观念的毒害，天天都认为买方是决定的那方，在中介面前，你是对的，因为中介没有得罪你的必要，也没有必要跟你分享什么交易心得。不能成交的过程里，中介只是花多些营运开销而已。其次，资讯透明的年代，交易记录容易获取，现代人都很喜欢拿过往交易记录来开价。又有多少人会开个高交易记录的价钱来议价呢？

当业主确定要放盘时，他都会找上三五个中介来替他处理。一个中介登两则广告，那么媒体上就好像有六到八间类似的单位出售。这就是第一个形成好多单位等着卖的现象。有些业主可能会找上十多位中介来处理，他们的观念中，人多好办事。那你就可想而知，同一个单位十来个广告也没什么好奇怪。对买家来说，你能确定现象是真的那么多单位出售，还是大部分的广告都是同一个单位呢？当然，买家可以说我看内容，看照片，那么，你认为中介的博弈会不知道你要看内容，你要看照片？中介不会供应你想看的给你看，怎么还可以当中介呢？

除了扭曲了供应的现象，大量的广告也间接替产业定价。假设业主A在卖的起点找了八个中介，然后这八个中介共打了十二个广告，当业主B要卖的时候，一般上都会看看广告，看看其他业主卖着什么价钱，人最怕就是自己吃亏了。随和的人，可能别人卖这个价钱，我也卖这个价钱好了，激进的业主可能就卖贵个10%， 可想而知，业主C 业主D 重复这个行为时，当下的市价就会这样形成。

有人一定会问，那A又怎知道要卖多少钱呢？当然是发展商搞鬼啦。发展商通常会说，我们还没卖出的单位现在卖着这个价钱，那么A心里就自然有个定价了。

投资吉隆坡房地产 - 16

什么叫大减价？

这一次要讨论的可能不同的人有不同的意见，我觉得很多人在这个地方要得到帮助，尤其是买房产自用的那群。我的看法，不一定绝对的对，不过，在相对的对来说，它是绝对的对的。

哲学得难以理解？当你讲到减价时，他就涉及价格跟价值的问题，减价本身就是一个哲学的问题，对很多生意人，投资人来说，都未必能把价格价值给说个清楚。

对于买卖二手房产来说，人经常都担心自己有没有买贵了，而当了冤大头。另一个角度看，假如犹豫不决，会不会又错失机会呢？对一般人来说，买不到并不是什么大问题，钱包又不会有钱不见，那相对的周期买卖的人来说，就是大问题了，因为钱包少了可以放进的钱。到底那块起士是没去抢，还是被人抢 去？

有次我拿一个项目的一个单位说，3百9万，很便宜了，估值4百1到4百4万，市场有3百3万的单位，但听说有白蚁跟一些问题。在场有位买家说有人拿间3百3万来，也卖不成，要是真的便宜的话，2百5万才好拿来推销吧。一般在现场的人恐怕被这个2百5万给打到不想听下去了吧。

这个对话没有厘清 1）有个人 拿来的3百3万是苹果跟苹果相比还是苹果橙对比。2）2百5万的期待值跟4百4万估值的关系，这个价差40%

问题1不难理解， 问题二，我需要拿另一个例子来解释。今天bmw车行大减价10%，我能不能跑进去说10%那叫大减价，减40%再来推销吧。

人人都可以有他要的期待值，40%没有错，即使90%也没错，到最后现实能满足期待没？假如你是在旁的买家，你能确定没被期待值所蒙骗吗？

当然，也有人会说，我可以等，等到2百5万再看吧。等的话，意思就是拍卖了。卖家卖到不行了，扑街了，才会拍卖对吧，那拍卖就是资产减值了，也就是说，要从估值4百4万，减到2百5万，才轮到你。那你要确定减值的过程中，完全没有对手，不然你的等恐怕满头白发，两手空。

很多人应该没想过减值是有多大工程。好比说，今天maybank股票每股10块，你包销1亿股，maybank给你一个10%，但你说要40%，意味着maybank的估值最少要减25~30%才能跟你成交。市场要发生什么事情maybank才能从10块掉到7块？再看银行的盈利那里来？从借贷来，借贷最大部分是什么？是房产。maybank 资产减25%就好比房价要来个大跌25%。

那减值又跟拍卖什么关系呢？银行第一次拍卖肯定要参考估价来作准，4百一到4百4万，拿个中间值4百2万就好了，第一次流标，第二次给个10%就3百8好了，第二次流标，就来个第三次，差不多要流标五次才能去到2百5万。四五次的流标可能要花上一年半。

谁又能确保中间过程不成交呢？当然，没人可阻挡滑头说我就买别的啦。 假如你是真的潜在买家，你有被你的期待值所误导，还是被被别人的期待值所捆绑而不知道呢。

投资吉隆坡房地产 - 15

买一间合心意的红毛楼真的那么困难 - 4？

忙碌了一天，大部分人都希望回到宁静的家休息，这是一般人的想法，也是几十年前的主流生活方式。随着生活节奏的加快加上安全的要求，社区的发展有了多元的要求，问题是，发展的过程中，总是缺少单一产品可以满足每个世代的要求。

4 环境。一般上，越靠近市区的洋房社区都会以幽静为主，而且大概每间屋子的设计都不同，上两个年代的要求嘛。接下来，生活节奏的加速，往后的洋房社区也需要提供方便性，所以，店铺（街铺）也就出现了在洋房社区。到了现在，更不用说什么club house, gated guarded, 环保，各种各样的社区了。

你会发现，旧的社区，地点最宁静，最靠近市中心，设计都不同，土地面积较大，当然，平均价格也最贵。接下来，土地面积开始缩小，有了一些方便性，屋子的设计还是独特的，均价也下降了一些，距离也开始要不同了。到了最新的社区，设计开始整合了，土地变小了，生活概念符合了，距离一般上都较远。 

再加上前几篇的不同条件的组合，你说，不妥协的红毛楼容易找吗？

投资吉隆坡房地产 - 14

买一间合心意的红毛楼真的那么困难 - 3？

又是俗语有句话，生人不生地。人会一直出生，土地用了就没了。高楼可以一层卖了再一层，两层不够卖，就建三层，三层不够卖，就再建多几层，但是，地卖了，总不可能有楼下那块或是楼上那块吧。

3 地势。土地是最难搞的，也不是小弟三言两语能够解析得清楚。土地有高低之分，平斜之别，大小之异，更有长宽之差。当你把这些条件做个组合，恐怕少则十多项，多则二三十项。除此之外，规划部门还会把雷同的面积放在同`一条街，或是同一地区，那你能有的组合，恐怕就真的是有什么买什么。

首富二富能有的选择当然比较多，一般人恐怕真的不能要求座北向南，背山面水，还要制高点了。

老实说，中介肯定遇到很多不切实际的顾客，在这个服务至上的世代，微笑变成必须的反应，后续跟进变成标准的作业程序。

投资吉隆坡房地产 - 13

买一间合心意的红毛楼真的那么困难 - 2？

俗语有句话，有钱就可任性，没钱就任命。在买卖红毛楼的过程中，任性也反映了人品味的各有不同。就因为品味的不同，造就了红毛楼的另一个条件。

2 独特性 - 不说内部的装潢，只看外面，单层，双层，多层，传统设计，时尚款式，泳池，公园，当你把这几个条件综合起来，这起码超过十款 ，除非你买一块地来自己建，不然，在一个地区那来那么多供应任你选。 

很多人买红毛楼时，不小心自己掉人了自己设计的陷阱，他们没有做个最起码的功课，没了解自己要些什么，看看广告（基本上是看看价钱，看看广告的照片好不好看，看看尤其是女中介美不美，男的俊不俊），就随便找几个中介去看看屋子，到最后，一年两年过去了，钱贬值了，屋子升值了，结果预算全跑了。

最基本你都要想想你要些什么款的红毛楼，然后驾着你的车在你想要住的地区打几个转，看看哪个地区有哪些设计是你比较喜欢的，可以的话，就把地址给记录一下，方便叫中介去了解了解你的要求。

假如花了好些时间把整个地区都走完了还没看到你能接受的款式，可能供应方面真的没什么选择，惟有麻烦你找多些钱来建好了。

投资吉隆坡房地产 - 12

买一间合心意的红毛楼真的那么困难 - 1？

穷的时候时要买房，很困难，因为没钱。有钱的时候，要买房更困难，尤其红毛楼，太多要符合的条件了。红毛楼；独立式洋房的俗称。买家看公寓，少则看一间两间，客户的要求就会显露出来，多则，四间五间，就可以知道现实状况能否满足要求。到了红毛楼这方面，即使看了十间，也不能断定要求跟现实差太远，尤其像现在行情差的时候。


排除一些小的细节外，找红毛楼的大条件其实不是很多，但把大条件组合起来时，要找到合心意的红毛楼，难度就变成非线性增长了。那到底什么是大条件好呢？


1 价格 - 红毛楼的价格范围可以相差很大，估价，过往交易记录的顶多只能作参考性，买家假如拿来做指标性，通常都吃力不讨好。经纪一般上都把这些买家放作后续跟进。即使市场低迷，还是很多红毛楼的卖家会说，开个价来，满意我就卖。同一条街，价格可以相差很多，也可以很少，他们的差别，不能用过多的理性去看，比较取决于卖家的意向，急着要解决的，价格当然比较随便，当卖家觉得他的屋子很有感情时，要不他觉得设计得非常特别时，也可能他认为风水非常好时，或是他正处在幸福，富有，生活美满时，那么价格就真的很偏向个人意愿了。


待续。


2 独特性
3 地势
4 环境

投资吉隆坡房地产 - 11

谁要说真话？

这个顾客已经跟了好几个月，刚开始说要找间屋子做某些商业用途。当有特定用途时，就意表有特定条件需要满足，那么预算在商业用途上就影响大了。 遇到充大头鬼的客户是家常便饭，往往我们都不容易在第一第二次见面时就单刀直入，你有多少钱？

通常前辈都会教刚入行的新人一定要问客户的预算，因为不想新人花了一大堆时间得个吉。我也认同现实的世间没钱就不要看嘛，看了你也买不起，但是，我们做服务业的，还是要提供服务的吧，花你那少许时间，你可不会少了一块肉吧。

预算的问题不易问，一个搞不好，客户会想错隔壁，你当老子没钱呀！那我找别的中介好了，到时连跟的机会都失去了。况且，我们经常会遇到自称什么有钱人，什么拿督之类的，这些人，你以为一两个问题就能够起他的底？

话说回这个客户，刚开始，我套到他的预算四到五百万的独立式，过程中两百万的排屋也有看过，因为特定条件的关系。来到最近的一间独立式，开价四百八十万，我就问你要看吗？对我来说，这个价格对买家有点着数，中介不是给市场定价的，但是，我们有现货的价格表，我们就能够比较市场的价格。顾客跟我说，我开的价很贵。 怎么会呢？当顾客说很贵时，你要注意了，千万不要让顾客认为你当他水鱼。

后来，他告诉我，他的朋友在不久前在隔壁街卖了差不多同样大小的屋子，才三百万而已。我心想，你老板的，那么好价钱你不跟你朋友买？当然，很多自以为聪明的客户，认为随便给些误导性的讯息就能够讲个好价钱。你以为屋子是中介的阿？我们那有能力去易价四百八十万变成三百万呢！

经过土地局的过往记录，他的朋友的那条街，最近只有两个交易，一个是四百五十万，一个是六百五十万。首先，他的最近跟土地局的最近是什么呢？你的最近的定义又是什么呢？土地局的记录是就快两年了。

他的朋友骗了他？还是他想老点我呢？到了最后，他给我的说法，现在行情很差，你有三百万的独立式，再叫我看吧。

投资吉隆坡房地产 - 10

都是科技惹的祸。

几年前当行动装置没那么完善时，业主都会很乐意开门给中介做个实地考察，好让中介可以更了解那个项目和他们的单位。同一时间，中介也很乐意上门，因为一单交易能够成交，除了大量的广告之外，往往都是中介凭他对不同项目的认知，再转介绍而做成的。当然，这个理论不一定对，尤其在行情火热时，人人都急着买，中介也懒得带你到处打卡，只要告诉你再不决定可能下一刻就被人买了，自然就会有鱼会上钓。当然，鱼会上到那个中介的鱼竿，我就不知道了。另外一个情况，那个产业在当下是相对火热的，中介也不需要去了解什么，市场自然会有人到来。


时至今日，设备完善，业主自己拍些照片，有者可能拍条片，业主也不想你考察，他会跟你说他很忙，意思是他的时间很贵，照片跟内部是一样的，久而久之，行业也行成一种风气，很少中介会先考察，就拿着照片寄来寄去好了。假如你是潜在买家，你觉得你的风险如何？再从另一角度看，假如中介跟潜在买家说，业主很忙，你先看照片，刚的话我们才看屋子，你觉得下场会如何？业主肯定会大骂，这句话是你说的吗？我们就从品格规范来看吧，你的人品是这样子，却容不下别人跟你一样？当然，你也可以反驳说，我付钱（佣金），你应当会做。这也是部分劳资现象，雇员雇主的关系越来越僵。很多人都说要学李嘉诚，这些人品你说在利字当头，他的诚信被出卖的几率有多大呢？

这样说好了，越少人了解你的产品，被转介绍的几率就更小。另外一个角度说，你都不注重你的产品，外人怎么会注重呢？

投资吉隆坡房地产 - 9

这是关于一则八百块一方尺的`个案。我最近遇上了一个damansara heights 的屋主，老人家想把屋子给放掉，不急着用钱，也不想把屋子贱卖，只想把屋子卖在理想的价格。无可厚非，有谁不想买在最低点，卖在最高点？

他向我打听，其实也是试探啦，听说pavilion damansara 当初买入的地价是800 块一方尺。那他那间屋子的价值岂不八百多九百万？其实那样说也不是没有道理，很多周边的屋主也因此有了相同的认知，问题就来了，你的认知是人家用八百块买，你的也自然值这个价钱咯，市场是不是也同等的反应呢？

当我们翻开最近的交易记录，竟然顶价才那六百块的时候，也就是说，在大家一直期待那个八百块时，有人在市场偷跑了。住这里的人都不愁吃，他们会说我不急，也会跟你说现在是买家市场，所以价格被压，我没有必要贱卖，也有一些比较固执的会认为我们这些中介在吭他们。

整个状况有好几个面可以看，为何有人会出多两百块来买地呢？他的发展地略略算算，每一方尺可以带来500千的利润，很多人看了800块换500千都傻了眼。那个发展项目大概10英亩地，大概利润可以去到2.5个亿或以上，有没有那么多？你自己去算算吧。那边有三栋公寓，一间就说4百万好了，也当他赚个500千一间吧，还有六七栋商业楼，就当总数1000间吧，那你就算有多少钱了咯，再说，还有商场，停车场每个月收租。

很多集团可能现在回跳出来，早知我也买了。另一个问题又来了，你有眼光看到800块赚500千吗？当然还有更多问题可以问下去，总的来说，你有条件赚这笔钱没？

回到这里的屋主，那的800块的期待值，可以给人带来值得的享受吗？

还是要多说一句，这个世代很多人的思考有偏差，我并没有给市场定价，我也没说这屋子卖不了那个价钱。

Is this Kiara 1888 segambut address?

Plenty people asked me kiara 1888 address before, all of them either said their friend said or internet said that is Segambut address.

I cant answer this, i always ask them refer land office and election office are more accurate. A lot of people misunderstand property agent job here, they always thought you agent but you dont know, how can i buy from you dont know?

1 property only need 1 buyer, property agent doesnt need 3 quotation like most company practiced. What property agent need is only 1 buyer with 1 right offer.

Come back to the question here,  instead of i said, your friend said, and dont know what internet sources said, lets look at this large company do their new project marketing, this project is just after Kiara 1888, so please judge yourself.

投资吉隆坡房地产 - 8

这期我们就来谈谈估价吧。一般的术语买家都回叫中介check value, 那这个check value 的动作就是去问问估价师给个价钱来吧。既然卖家开了个价钱叫卖，为何买家还要找个第三方（估价师）开个价钱呢？这要回到人性的层面，好听就是骗人之心不可有，防人之心不可无。不好听就是人类的活动都是从本身的利益为导向（当然，这不能说层层面面，一概而论，假如真的要用数字来衡量的话，99.99% 不会太夸张吧！）。

那估价到底要干什么呢？当买家担心当了冤大头时，他就要找个所谓信得过的第三者告诉他，有没有买贵了，合理的价格是什么？这时，估价师就是扮演者这个所谓信得过的第三者。

在我们继续之前，这里有份很好的参考资料。

http://www.enanyang.my/news/20171230/%e6%8b%8d%e5%8d%96%e8%bf%87%e7%a8%8b%e8%81%94%e6%89%8b%e6%ac%ba%e9%aa%97%e8%b4%b7%e6%ac%be%e8%80%85-%e9%93%b6%e8%a1%8c%e5%be%8b%e5%b8%88%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e5%b8%88%e8%bf%9d%e6%b3%95%e7%bb%93%e7%9b%9f/


在上述的文案中，有一段我觉得非常重要的需要思考。

“一个产业的真实商务价值不是估价师认为的价值，而是该产业在公开市场应该可以获得的真正价格.”

很多人在买卖的活动中带了一个谜思，估价师给不到的价格就是买贵了，不然就拿估价师给的价格当做杀价的手段，很多人却因此而失去一个好的机会，当然也有很多人因此逃过了卖家的陷阱。

再从另一个角度看，当价格由估价师说了算，你的产业轮不到你做主，那你还当什么业主呢？

投资吉隆坡房地产 - 7

这一期我们再说挂到满街都是布条的状况，假如你不肯定我说什么，你可以参考 投资吉隆坡房地产 - 5

当满街都是布条时，这会引发买家顾虑地点是不是发生了状况，一定情况下这是想太多了，当然我们不能排除一个所以然。这期我们暂时不讲买家这方，我们讲讲中介这方，我也是中介，讲自己干嘛？我在教你变聪明点，不要老是被中介骗。

当整条街都是布条时，你都回发现一个现象，有三几个中介的名重复出现在不同的屋子，也就是所这几个中介是这个地方的代表。事情是这样的吗？

事情就是，他借你的地方，免费帮他打广告，免费帮他告诉市场，他是老大，要买就要找他，他掌握资源（这地区的屋子），谁掌握资源，谁就有话事权，你想象不到的活，看opec控制油价就知道了。话又说回来，谁在卖屋子？假如话语的权力不在屋主的身上，那做屋主干嘛？不如让中介当屋主好了。

当然，有人会说，不刚的价钱我不卖，对一半，无论如何，中介不会替你卖到什么好价钱，天天压你价就有。再说，那些放满布条的屋主，我也没见过有多少个有气魄拒绝中介拿些低价交易给他们。

最后，你要当康熙的屋主，还是赙仪的屋主，还得由你做决定。

投资吉隆坡房地产 - 6

我之前说过，房地产是大人玩小孩的游戏，当然，我并不是什么理论鼻祖，我也是从别人身上学来的。这句话这到底怎么说呢？

房地产投资，对普罗大众来说，都是相对大的投资，可能一背子就只有投资那一次两次。就是说，你只可成功，不可失败，很多人在第一次的投案失败后，就从此消失了。跟股票不同的地方，股票你可以不断的学习，不断的输，从输多多赢少少，到赢多输少，到稳稳赢，到不断的赢，这个过程你可以从学习中累积知识，从实习中累积智慧，房地产却由于资本大的关系，你基本上没有犯错的机会。

所以，市场上就有了很多大师的课程，在你还没亏钱之前，先让他赚一笔。问题是，很多课程都只跟你讲你的租客，你的租金，却从来没跟你讲你的竞争有多大，也没有灌输你一些观念，你的楼上楼下，左邻右舍都可能是你的竞争对手。

包租公，包租婆好比一门生意，你有货在手要出，他也有货在手要出，一大堆人都要出货，问题是客户才那几个，你出了，他出了，剩下的就被逼要托着了，库袋不够深的人怎托得了呢？深还不是指普通的深，是说你要有能耐预防身边什么冬瓜豆腐，不要穿洞就托不住了。

裤袋深就是说你的预算要大大大于你的投资。假设今天你预算一百万，我奉劝你买七十万的房子就好了，但是，大部分的人，都会被中介带他去买了一百万的房产，更有一部分的人被拉去做了百二万的投资。

假如，你买来自用，你就要完全排除投资成分，那你可以辛苦赚来买个享受，就砸一百万吧。大部分人多少都会说，住的也要有升值的空间吧？我会劝你不要有这种想法，买的过程会因为这少许的贪欲而出错。将来的升值多少是你的福分，一定要区分住就是住，投资就是投资。当带有丁点投资成分，我还是劝你记住，房地产是大人玩小孩的游戏。

投资吉隆坡房地产 - 5

当业主委托我去处理他们的产业时，我都会去做实地靠擦，看看环境，看看哪产业的设计，当我看到满街都布条时，我就懂情况不妙。下图都是我从google 地图抽出来的，当你做实地考察，可能更多屋子放上广告了。

今天假如你是卖家，紧记最重要的策略，不管什么原因都好，不要让中介放任何布条 。你要想想，当满街都是布条时，买家会怎么想？第一大问题就是，这地方是不是有什么状况，为何那么多人要卖？全部投资老师都会告诉你，投资房产第一要素，地点，地点，还是地点，那现在这里那么多人喊卖，买家第一样就怀疑地点是不是出问题了，那你认为你还容易出货吗？

投资吉隆坡房地产 - 4

房产投资课程已经成了一种常态，从讲座方式，茶会，课程，免收费，少许费用至名人讲座，行行色色，背后总有什么目的，要向你销售什么。 有人也会问，那我写部落又做什么呢？当然是向你推销找我做你的房产买卖准少差错啦。

投资老师都会跟着行情而设计课程，多头的时候，你经常都看到什么买房不用钱，坐着等收租，收租等发达之类的课题。空头的时候，你会看到怎样租得比别人快，租得比别人好价的这些题材。你基本不会看到空头时，会有老师教你预看明年行情好，万一明年更遭不就把老师的牌给砸了？不然你就会问明年更糟，现在上课该嘛？

我不是说上课不好，你要注意的是你所上的课程大部分都是有人设计了他讲他想你听的，而不是你要他讲你想听的，更何况很多的这些课程背后都有赞助商，不然他们本身就从事相关的行业，希望你上了他们的课后，可以给他们带来放大性的利益。

如何提高租金？来来去去不就那几招，什么装修的啦，到头来不就叫你花多几块钱。假如我也叫你做做装修，就不能分辨我懂什么了。我听回来的硬道理，我也见证了不少案例，给你一个最重要的结论，也是房地产的本质，大人玩小孩子游戏。成功的机率如何，就要看你是大人还是小孩在玩小孩子游戏了。

投资吉隆坡房地产 - 3

无意发现一个参考案例。投资老手也可能中招。很多投资者喜欢凭经验去买新楼盘，可以买在最低点，不过，就没实体看，只看发展商设计好的图来下决定。

好像以下的情况，其中一家的卧房或是客厅就被警示灯的倒影一闪一闪的打着，这些状况就不是那么容易可以看图可以避开的了。

住在那间屋子的人，看情况很快会有眼疾的了。